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Der Beleihungswert ist ein eigenständiger Wert mit eindeutiger Zweckbestimmung. Die Praxis unterscheidet zwischen dem ermittelten und dem festgesetzten Beleihungswert.
Der ermittelte Beleihungswert, Verkaufswert i.S.d. § 12 HBG, ist der zum Zweck der Beleihung ermittelte Wert. Die Ermittlung durch einen Sachverständigen dient der Schätzung der auf Dauer sicheren Wertobergrenze.
Der festgesetzte Beleihungswert i.S.d. § 12 HBG, ist der bei der Beleihung angenommene Wert. Seine Festsetzung erfolgt i.d.R. bei einzelner Kreditvergabe durch den zuständigen Mitarbeiter, bzw. das entsprechende Gremium (z.B. bei Sparkassen: Kreditausschuss) des jeweiligen Kreditinstitutes. Dieser festgesetzte Wert darf jedoch nicht den ermittelten Verkehrswert übersteigen. Ausnahme ist, der Kreditnehmer kann die übersteigende Differenz anderweitig dinglich besichern.
Die Kriterien für die Ermittlung und Festsetzung des Beleihungswertes regelt der § 12 HBG. So ist der Beleihungswert ein auf einen langen Zeitraum ausgerichteter Wert, den das Beleihungsobjekt im Zeitpunkt der Bewertung nachhaltig hat. Seine Ermittlung ist nicht auf die Feststellung des momentanen Preises ausgerichtet. Wesentliche Elemente der Beleihungswertermittlung ist das Prinzip, für alle benötigten Wertkomponenten die jeweils aktuellen örtlichen Preise, Erträge und Kosten auf ihre bestimmenden Faktoren hin zu untersuchen und die Wertansätze um die kritischen Einflussfaktoren zu bereinigen, die nach den in der Vergangenheit gewonnen Erfahrungen künftig zu erwarten sind.
„Zwei-Säulen-Prinzip“
Zur gegenseitigen Kontrolle wird jedes Objekt nach zwei getrennten Verfahren bewertet. Hier finden i.d.R. das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren Anwendung. Das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen hat für gängige Eigenheime, größere Einfamilienwohnhäuser und eigengenutzte Eigentumswohnungen der Verwendung des Sachwertverfahrens bzw. bei den Eigentumswohnungen dem Vergleichswertverfahren zugestimmt, da bei diesen Objekten dem Ertragswert eine geringere Bedeutung zukommt. Hier sind allerdings sehr unterschiedliche Marktanpassungsabschläge, die entweder aus einem großen Erfahrungsfeld stammen oder aus geeigneten Nebenrechnungen abgeleitet werden, erforderlich.
Beleihungsgrenze
Eine Beleihung einer Immobilie in voller Höhe des Beleihungswertes, ohne Stellung weiterer Sicherheiten durch Hypothekendarlehen im Rahmen eines Realkredites, ist nicht möglich. Dies wird bei den verschiedenen Kreditinstituten durch gesetzliche und satzungsrechtliche Vorschriften ausgeschlossen. Stattdessen wird eine Beleihungsgrenze festgesetzt, die einem prozentualen Anteil des Beleihungswertes, maximal im Rahmen des eigentlichen Realkredites, entsprechen darf.
Grundsätzliche werden 60 % des Beleihungswertes (bei Realkreditinstitutionen gesetzlich, bei Sparkassen satzungsrechtlich vorgeschrieben) als Darlehen vergeben.
Eine Ausdehnung auf 80 % ist möglich bei Bausparkassen und wenn volle Gewährleistung einer Körperschaft oder Anstalt des öffentlichen rechtes vorliegt.
Eine Ausdehnung oberhalb der Beleihungsgrenze von 80% ist in der Regel als Personalkredit zu sehen. In diesem Falle hängt die Sicherheit des Darlehens in erster Linie von der persönlichen Bonität des Kreditnehmers ab, da hier die Sicherheit im Grundbuch nicht ausreicht für die Bonität von so hoch auslaufenden Darlehen.
Die genannten Grenzen werden grundsätzlich nur bei Wohnungsbaufinanzierungen ausgeschöpft. Bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen gelten andere Grenzen, die hier aus Gründen der Ausführlichkeit und des Verständnisses, nicht erörtert werden.
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