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Grundlage der Ermittlung des Ertragswertes sind die §§ 15 – 20 WertV. Das Ertragswertverfahren wird angewandt bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken, bei denen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine Verzinsung des investierten Kapitals im Vordergrund steht, wie z.B. Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, Dienstleistungsgrundstücke oder gewerblich- und industriell genutzte Grundstücke.
Für die Ermittlung des Ertragswertes sind die nachhaltig erzielbaren Erträge (Mieten und Pachten) aus dem Grundstück ausschlaggebend. Die Summe aller Einnahmen wird als Rohertrag bezeichnet. Zieht man vom Rohertrag alle Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung und die Unterhaltung des Grundstückes leisten muss ab, erhält man den Reinertrag. Für den Grundstückseigentümer stellt der verbleibende Reinertrag die Verzinsung des Grundstückswertes, bzw. seines investierten Kapitals dar. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt.
Der Reinertrag stellt sowohl die Verzinsung für das Gebäude, als auch für den Grund- und Boden und die sonstigen Anlagen dar. Während die Nutzungsdauer für Grund- und Boden als unvergänglich gilt, ist die Restnutzungsdauer für bauliche Anlagen zeitlich begrenzt. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert für die baulichen Anlagen im Vergleichswertverfahren gem. §§ 13 – 14 WertV so zu ermitteln, als ob das Grundstück unbebaut wäre. Der auf den Grund und Boden entfallende Reinertragsanteil wird durch Verzinsung des Bodenwertes mit dem Liegenschaftszinssatz bestimmt. Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwertes dar.
Der Wert der baulichen Anlagen wird durch Kapitalisierung des Ertragsanteils der baulichen Anlagen, unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer, ermittelt (Zeitrentenbarwert).
Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen zusammen. Grundstücksbesonderheiten (besondere wertbeeinflussende Umstände), die bisher noch nicht berücksichtigt wurden, sind nun bei der Ableitung des Ertragswertes aus dem vorläufigen Ertragswert sachverständig zu berücksichtigen.
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