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Das Sachwertverfahren wird in den §§ 21 bis 25 WertV ’88 geregelt. Dieses Verfahren kommt zur Anwendung, wenn kein Ertrag aus Mieten oder Pachten erzielt wird oder diese unbedeutend sind. Dies ist überwiegend der Fall bei Einfamilienhäusern, eigengenutzten Gewerbeobjekten, Schulen, Kirchen, Sonderimmobilien und dergleichen.
Der Sachwert ist die Summe von Bodenwert, Gebäudewert und Wert der sonstigen baulichen Anlagen, einschließlich der Außenanlagen. Der Bodenwert wird im Regelfall nach den Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens ermittelt.
Die Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen geht grundsätzlich vom Neubauherstellungswert aufgrund von Erfahrungssätzen am Ort der Baumaßnahmen aus. Wertminderungen sind getrennt nach Alter, Baumängeln und Bauschäden abzuziehen.
Der so ermittelte Zeitwert ist ein technischer Wert, der aufgrund sonstiger wertbeeinflussender Umstände in vielen Fällen noch einer Berichtigung durch Zu- oder Abschläge bedarf. Der so berichtigte Wert stellt das Ergebnis nach dem Sachwertverfahren dar und bildet den Ausgangswert für die Ermittlung des Verkehrswertes nach § 7 WertV ’88.
Die Bodenwertermittlung bei bebauten Grundstücken besteht darin, Gesamtkaufpreise aufzuteilen in Wertanteile für die Grundstücke und solche für Gebäude einschließlich Außenanlagen. Zum Vergleich sollten Bodenrichtwerte für bebaute Grundstücke herangezogen werden, sofern solche existieren und zur Verfügung stehen. Ist dies nicht der Fall, muss der Gutachter gewissenhaft prüfen inwieweit Bodenrichtwerte für unbebaute Grundstücke Verwendung finden können. Ein Grundstück mit einem Haus in sehr schlechtem baulichem Zustand, mit jahrzehntelangem Reparaturstau o. ä., hat nicht den gleichen Wert wie Bauland.
Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Herstellungswerten zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel im Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Herstellungswert von Gebäuden ist unter Berücksichtigung ihres Alters und von Baumängeln und Bauschäden sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände nach § 22 BauGB zu ermitteln. Der Herstellungswert von Außenanlagen und sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht schon beim Bodenwert miterfasst, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen und der sonstigen Anlagen ergeben den Sachwert des Grundstücks.
Zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden Raum-, Flächen- oder sonstigen Bezugseinheiten der Gebäude zu vervielfachen. Einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen, die insoweit nicht erfasst werden, sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderliche Finanzierung.
Die Normalherstellungskosten sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Sie sind erforderlichenfalls mit Hilfe geeigneter Baupreisindexreihen auf die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag umzurechnen. In Ausnahmefällen kann der Herstellungswert der Gebäude ganz oder teilweise nach den gewöhnlichen Herstellungskosten einzelner Bauleistungen (Einzelkosten) ermittelt werden. Zur Ermittlung des Herstellungswertes der Gebäude kann von den tatsächlich entstandenen Herstellungskosten ausgegangen werden, wenn sie den gewöhnlichen Herstellungskosten entsprechen.
Die Wertminderung wegen Alters bestimmt sich nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen; sie ist in einem vom Hundertsatz des Herstellungswertes auszudrücken. Bei der Bestimmung der Wertminderung kann je nach Art und Nutzung der baulichen Anlagen von einer gleichmäßigen oder von einer mit zunehmendem Alter sich verändernden Wertminderung ausgegangen werden.
Ist die bei ordnungsgemäßem Gebrauch übliche Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen durch Instandsetzungen oder Modernisierungen verlängert worden, oder haben unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer geführt, soll der Bestimmung der Wertminderung wegen Alters, die geänderte Restnutzungsdauer und die für die baulichen Anlagen übliche Gesamtnutzungsdauer zugrunde gelegt werden.
Die Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden ist nach Erfahrungssätzen oder auf der Grundlage der für ihre Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erforderlichen Kosten zu bestimmen, soweit sie nicht nach den §§ 22 und 23 WertV bereits berücksichtigt wurde.
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