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Das Vergleichswertverfahren ist seit Jahren das vorrangige Wertermittlungsverfahren bei der Ermittlung des Verkehrswertes unbebauter Grundstücke. Unbebaute Grundstücke werden nach den Preisen vergleichbarer, in der Nähe liegender Grundstücke gehandelt.
Es kommt jedoch bei jeder Bewertung immer wieder auf die spezifischen Eigenschaften des jeweiligen Grundstücks an, die zu erheblichen Abweichungen führen können, da zwei oder mehrere Grundstücke niemals identisch sein können.
Bei der Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke hingegen war das Vergleichswertverfahren weitgehend auf die Bewertung gleichförmiger Siedlungs- oder auch mehrgeschossiger Reihenhäuser beschränkt.
Das Vergleichswertverfahren ist eine statische Methode zur Grundstücksbewertung. Man geht davon aus, dass sich aus einer größeren Anzahl bekannter Objekte ein Mittelwert aus Kaufpreisen ableiten lässt, der als Grundlage für die Bewertung eines konkreten Grundstücks zugrunde liegt. Dabei sind einige Grundregeln zu beachten.
Erstens, ist eine sichere Wertbeurteilung nur bei einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kaufpreise möglich. In einigen Fällen kann schon eine geringe Anzahl von Kaufpreisen die Grundlage einer sicheren Wertbeurteilung bilden. Nach Gerardy / Möckel sollte die Zahl der Vergleichspreise zwischen 10 und 20 betragen. Aber generell gilt, je mehr Vergleichspreise zur Verfügung stehen, umso exakter wird die Wertermittlung.
Bei der Auswahl der Vergleichsgrundstücke sind zunächst Vergleichspreise, aus dem Gebiet in dem sich das zu bewertende Grundstück befindet, heranzuziehen. Sollten Vergleichspreise in ausreichender Form nicht vorliegen, so kann man auf ein Vergleichsgebiet ausweichen, jedoch die Nachbarschaft und das Gemeindegebiet nicht verlassen.
Laut Klocke ist ein Vergleich mit Grundstücken aus einem anderen Gebiet nicht möglich, da die Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und das Kaufpreisniveau, das von Angebot und Nachfrage abhängig ist, örtlich zu unterschiedlich sind.
Zweitens, müssen die Kaufpreise der Vergleichsgrundstücke in ihrer Aussagekraft eindeutig und zuverlässig sein. Für eine Wertermittlung durch Preisvergleich sind Liebhaberpreise, Gefälligkeitspreise unter Verwandten und Freunden, Kaufpreise im Zwangsversteigerungs- oder Konkursverfahren, also solche Preise, auf die ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse eingewirkt haben, in der Regel nicht geeignet.
Drittens, sollten die Vergleichsgrundstücke und das zu begutachtende Grundstück nach den wertbeeinflussenden Merkmalen vergleichbar sein, denn es kann immer nur Gleichartiges miteinander verglichen werden.
Die zu vergleichenden Grundstücke müssen nach Lage, Art und Maße der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Größe, Grundstücksgestalt und Erschließungsgrad, sowie nach Alter, Bausubstanz und Ertrag der baulichen Anlagen vergleichbar sein. Je mehr diese wertbeeinflussenden Faktoren übereinstimmen, umso zuverlässiger lässt sich ein Preisvergleich durchführen.
Viertens, muss der Vergleich anhand sachgerechter Vergleichsmaßstäbe durchgeführt werden. In Betracht kommen z. B. bei unbebauten Grundstücken der Quadratmeter Grundstücksfläche, bei bebauten Grundstücken der Quadratmeter Geschoß-, Wohn- oder Nutzfläche sowie der Kubikmeter umbauten Raums.
Unterschiede in den maßgeblichen Wertmerkmalen zwischen den Vergleichsgrundstücken und dem Bewertungsobjekt sind durch Zu- oder Abschläge angemessen auszugleichen. Das Gleiche gilt auch für Preisänderungen, die bis zum Wertermittlungsstichtag eingetreten sind.
Letztlich sollten die Berechnungen plausibel, nachvollziehbar und nachprüfbar sein.
Wenn eine ausreichende Anzahl an geeigneten Kaufpreisen von Vergleichsgrundstücken nicht gegeben ist, dann kann nach § 13 Abs. 2 WertV ’88 der Bodenwert aus Bodenrichtwerten abgeleitet werden. Hierbei muss jedoch mit besonderer Sorgfalt vorgegangen werden, denn es handelt sich nur um durchschnittliche Lagewerte. Sie berücksichtigen nicht die spezifischen Eigenschaften des einzelnen Grundstücks.
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