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Erläuterung der gängigen Bewertungsverfahren
Die Vorschriften der WertV ’88 sind rechtlich nicht allgemein verbindlich. Sie gelten vielmehr nur für die Ermittlung von Grundstückswerten nach dem BauGB durch die Gutachterausschüsse. Andere Sachverständige, Behörden und Gerichte sind nicht an diese Vorschriften gebunden.
Die Aufgabe der Gutachterausschüsse ist es, Verkehrswerte von unbebauten und bebauten Grundstücken, sowie den Wert von Rechten an Grundstücken zu ermitteln. Gutachterausschüsse agieren nur auf Anfrage von Behörden, Grundstückseigentümern, Nießbrauchern, Gerichten und Justizbehörden. Ohne entsprechende Vereinbarung hat das Gutachten keine bindende Wirkung.
Die Vorschriften der WertV sind von den Gutachterausschüssen auch für Grundstücksteile einschließlich seiner Bestandteile, Wohn- und Teileigentum, grundstücksgleiche Rechte, wie z. B. Erbbaurecht und auf andere Rechte an Grundstücken anzuwenden.
Rechte an Grundstücken können Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, dingliches Wohnungsrecht, Dauerwohnungsrecht, Nießbrauch, dingliches Vorkaufsrecht oder eine Reallast sein.
Gegenstand der Wertermittlung kann das Grundstück oder ein Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile wie Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen, sowie das Zubehör sein.
Definition des Verkehrswertes § 194 BauGB
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Der Verkehrswert ist ein Stichtagswert. Seine Definition im BauGB wird durch detaillierte Wertermittlungsvorschriften (WertV und WertR) ergänzt. Die Regelung des § 194 BauGB beruht auf dem unmittelbaren gesetzgeberischen Interesse an der Feststellung des Verkehrswertes als dem „richtigen“, aktuellen Wert. Resultierend aus dieser Zweckbestimmung besitzt der Verkehrswert nur eine kurzzeitige Gültigkeit.
Unter dem Verkehrswert versteht man also den Wert, der am Tag der Bewertung im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. In Zeiten, in denen ein Verkäufermarkt vorliegt, sind die Kaufpreise vergleichbarer Objekte höher als in den Zeiten eines Käufermarktes.
In der Wertermittlungsverordnung stehen drei Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts gemäß § 7 Wertermittlungsverordnung zu Verfügung.
Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind das Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14), das Ertragswertverfahren (§§ 15 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 25) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.
Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (§ 3 Abs. 3) zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen.
Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstands der Wertermittlung,
(§ 2) unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen.
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